Nouveau code foncier au Togo : remède ou mirage?

Le parlement togolais a adopté en juin dernier une nouvelle loi portant régime foncier et domanial en République du Togo. Par ce vote, le gouvernement voudrait mettre fin à l’insécurité foncière importante qui secoue le pays depuis plus de quatre décennies, et source de lourds conflits fonciers représentant plus de 70% des dossiers enrôlés dans les tribunaux du pays. Le nouveau code foncier togolais apporte-t-il une réponse satisfaisante aux problèmes du foncier?

Quelques innovations de la nouvelle loi

Elle renforce mieux le cadre juridique du foncier avec la création du guichet foncier unique et l’introduction de  nouvelles mesures, entre autres, sur la vente ou l’échange de parcelle ou d’immeuble. Sur ce dernier point, les articles 161 et 162 du code, proscrivent la vente, le transfert, l’échange de toute propriété si celle-ci n’a pas été immatriculée au préalable. De plus, la transaction foncière doit obligatoirement être approuvée par un notaire qui s’assure, préalablement, de l’existence réelle de la propriété, de l’authenticité et de la légalité de tous les documents en jeu. Ainsi, et contrairement à la loi antérieure, ces nouvelles dispositions barrent la voie aux doubles, voire triples ventes.

Le guichet foncier unique annoncé permettra de centraliser, de numériser et d’archiver toutes activités et informations relatives au foncier sur le territoire togolais. Si cela est fait dans les règles de l’art, il est possible que les parcelles ne puissent plus se ‘‘volatiliser’’ comme il est souvent constaté dans l’administration publique dépourvue d’archives sur le foncier.

Sur le plan judiciaire, les articles 5, 55, 161, 162 et 163 du code servent de guide au magistrat dans les procès de conflit domanial. Sur un cas de double vente, il est en mesure de situer les responsabilités, en déclarant si l’infraction a été constituée en raison de la mauvaise foi du propriétaire, de la négligence du notaire ou du conservateur, puisque chacun de ces acteurs, l’un après l’autre, a un rôle spécifique à jouer dans les processus de vente et d’immatriculation.

Les limites de la nouvelle loi

La surpuissance du conservateur des propriétés a été reconduite par le nouveau code. Selon l’article 60 «Il est chargé de la suite à donner aux demandes d’immatriculation de biens immeubles sur les livres fonciers ; de la formalité de l’immatriculation comportant l’établissement du titre foncier de chaque immeuble soumis à ce régime ; de l’inscription, à la suite des titres fonciers et des copies de ces titres, des droits réels constitués sur les immeubles immatriculés et devant, pour ce motif, être publiés ; de la communication au public des renseignements contenus en leurs archives et relatifs aux propriétés et propriétaires fonciers». Avec une telle concentration de pouvoirs entre les mains d’une seule personne, le risque de corruption est élevé. S’il rejette une demande, seule une décision de justice peut le débouter. Le corrompre serait préférable en raison de la défaillance de la justice. Notons que conservateurs, magistrats et la plupart des acteurs-clés de l’appareil judiciaire togolais ont mauvaise réputation auprès des populations. En mai 2017, le Centre de recherche et de sondage d’opinion a mené une enquête sur l’efficacité du système judiciaire du pays : près de deux Togolais sur trois n’ont pas confiance en la justice de leur pays.

La question de la durée de l’établissement du titre foncier se pose encore puisque le délai édicté par l’ancienne loi (90 jours) a été reconduit. Il correspondant uniquement au temps de l’affichage en l’audition (au tribunal) de la demande d’immatriculation. La loi n’a pas fixé un délai clair pour la transmission de cette demande au greffe du tribunal par le conservateur. Ainsi, la procédure d’immatriculation, sans contestation lors de l’affichage en l’audition, dure forcément plus de 03 mois. Sous l’ancien code, l’administration togolaise délivrait le titre foncier en «288 jours» en raison de sa lenteur et de la défaillance de son système d’archivage des informations foncières. Or, les autres pays d’Afrique subsaharienne délivrent le titre foncier en «58 jours en moyenne», selon une étude de la Banque Africaine de Développement (BAD).

Par ailleurs, certaines dispositions de la loi sont anticonstitutionnelles à l’instar de l’article 719 qui affirme que le code est rétroactif pour «les procédures relatives aux litiges fonciers pendants devant les formations juridictionnelles statuant en matière coutumière». Dans le même temps, l’article 19 alinéa 2 de la constitution togolaise stipule : «nul ne peut être condamné pour des faits qui ne constituaient pas une infraction au moment où ils ont été commis».

Quelques esquisses d’amendements

Avant toute chose, l’adoption du nouveau code devrait s’inscrire dans le cadre d’une approche globale de réforme. La justice, l’état de droit et la lutte contre la corruption, doivent tous être renforcés par des dispositions nouvelles, simplement parce qu’ils sont reliés l’un à l’autre, et si un maillon est défaillant, toute la chaîne est en difficulté.

Une chose est de voter cette loi mais l’appliquer constitue une autre affaire. L’ancien code a souffert de son inapplication d’abord par l’Etat lui-même, ensuite par certains citoyens rusés. Au-delà des lois, l’Etat togolais doit positionner des fonctionnaires qualifiés et compétents au sein de l’administration publique. La coopération sud-sud est aussi un moyen par lequel les fonctionnaires peuvent être formés, et le Togo pourra, ainsi, poser les bases d’un régime foncier solide, gage de développement. Et pour obtenir de meilleurs rendements, il faut asseoir un mécanisme de contrôle, de suivi et de sensibilisation de chaque acteur de la chaîne d’exécution, qui sera évalué périodiquement en fonction des objectifs de départ et des résultats obtenus, assorti de recommandations. Il faudrait également vulgariser cette loi auprès des populations togolaises pour en asseoir la légitimité.

Le nouveau code foncier togolais n’est pas l’antidote aux conflits qui règnent dans le pays mais il constitue le point de départ de la lutte contre les mauvaises pratiques. Sa réussite à instaurer une véritable sécurité juridique, et inciter ainsi à l’investissement et à la création de richesse, dépendra au final de la capacité du pays à instaurer un véritable état de droit. Faute de quoi, les lois n’existeront que de nom, même les plus belles ! Et la crise prendra des proportions plus inquiétantes au grand dam de la génération montante.

Ariel GBAGUIDI, géographe – environnementaliste, journaliste béninois. Le 16 novembre 2018.

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